在房地产交易中，“一房二卖” 是严重损害购房者权益的行为，而其中 “恶意串通” 的认定更是维权的关键。若能证明出卖人与第二买受人存在恶意串通，购房者可依据法律主张后订立的合同无效，进而追回房屋或获得赔偿。但 “恶意串通” 的证明难度较大，需要结合法律要件与具体证据综合判断。
一、“恶意串通” 的法律定义与构成要件
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效 。在一房二卖场景中，“恶意串通” 需同时满足以下三个要件：
1.主观上的 “恶意”：出卖人与第二买受人明知或应知房屋已出售给他人，仍故意追求损害第一买受人权益的结果。这里的 “明知” 不仅包括明确知晓房屋已签约，还包括通过合理注意义务应当知晓的情形（如房屋已办理网签备案、第一买受人已实际入住）。
2.客观上的 “串通” 行为：双方存在意思联络或协同行为，表现为通过约定特殊交易条件（如低价转让、虚假付款）规避第一买受人的权利。例如，出卖人与第二买受人私下约定 “先过户后补款”，刻意绕开第一买受人的优先权。
3.损害后果：恶意串通的行为导致第一买受人无法取得房屋所有权，或造成其额外经济损失（如房价上涨后的差价损失）。
二、证明恶意串通的核心要素与关联证据
（一）时间线证据：证明 “明知” 的基础
1.第一份合同的签订与履行记录
需提供第一份房屋买卖合同、付款凭证（转账记录、收据）、网签备案证明（若已办理）等，证明在第二份合同签订前，房屋已存在合法有效的买卖关系。例如，第一买受人于 2024 年 1 月签订合同并支付首付，网签备案时间为 1 月 15 日，而第二份合同签订于 2 月 10 日，时间差本身即可初步证明出卖人 “明知”。
2.第二份合同的异常时间节点
若第二份合同签订于第一买受人起诉前夕、房屋即将过户等关键时间点，可能暗示双方急于转移房屋以逃避责任。例如，第一买受人于 3 月 5 日向法院起诉要求履行合同，出卖人 3 月 10 日即与第二买受人签订合同并完成过户，时间紧迫性可佐证恶意。
（二）第二买受人 “知情” 的证据：主观恶意的关键
1.直接知情证据
书面沟通记录：如第二买受人向出卖人发送的短信、微信或邮件中提到 “已知房屋有人购买，可配合规避” 等内容；
证人证言：中介、邻居或知情者证明第二买受人曾表示 “知道房子已卖，但价格更低愿意冒险”；
关联关系证明：第二买受人是出卖人的亲属、同事或合作伙伴，基于特殊关系理应知晓房屋状态。例如，出卖人将房屋二次出售给其胞弟，且未实际支付房款，可推定亲属间存在恶意串通。
2.间接知情证据
房屋实际占有状态：第二买受人在签约时未实地看房，或明知第一买受人已入住仍签订合同。例如，第一买受人已装修入住，第二买受人仅通过照片看房即签约，可推定其对房屋状态持放任态度；
交易信息公开性：房屋已在中介平台标注 “已售”，或第一买受人在小区公示过购房信息，第二买受人未尽到合理查询义务，可认定为 “应知”。
（三）交易条件异常的证据：串通行为的客观表现
1.价格明显偏离市场
第二份合同的成交价格低于市场均价 30% 以上，且无合理理由（如房屋存在严重质量问题）。例如，同小区同户型房屋市场价为 100 万元，第二份合同仅以 60 万元成交，且无书面议价记录，可视为通过低价转移房屋。
2.付款方式不合常理
全款支付但无资金流水：第二买受人声称 “现金支付” 却无法提供取款记录，或转账金额与合同价不符；
付款时间倒置：过户后才支付全款，或仅支付少量定金即完成过户，不符合正常交易习惯；
资金流向异常：第二买受人的购房款最终回流给出卖人，如转入出卖人关联账户，形成 “虚假付款”。
3.过户流程加速或简化
第二份合同从签订到过户的时间远短于正常流程（如 3 日内完成），且未核查房屋权属异议。例如，不动产登记中心通常需要 7 个工作日审核材料，而第二买受人 1 日内即完成过户，可能存在通过关系规避审核的串通行为。
（四）规避第一买受人的行为证据：恶意的协同表现
1.隐瞒或欺骗行为
出卖人与第二买受人共同向登记机构隐瞒第一份合同的存在，或伪造 “第一买受人自愿解除合同” 的证明文件。例如，双方串通伪造《解除协议》，并由第二买受人提交给房管局办理过户。
2.对抗第一买受人的行为
第二买受人在诉讼中配合出卖人作伪证，如否认知晓第一份合同，或声称 “第一买受人自愿放弃购买”。例如，庭审中第二买受人称 “出卖人说原买家资金不足违约”，但无法提供任何违约证据，可佐证其与出卖人串供。
三、证据收集的实操方法与注意事项
（一）优先固定的核心证据
1.交易文件链
收集第一份合同、付款凭证、网签备案证明（若有），以及第二份合同的备案信息（可通过不动产登记中心查询），形成时间与权利冲突的证据链。例如，第一份合同约定 “2024 年 5 月过户”，第二份合同却约定 “2024 年 4 月过户”，时间冲突可证明故意违约。
2.资金流向核查
申请法院调取第二买受人的银行流水，核查房款是否实际支付，或是否通过隐蔽方式回流给出卖人。例如，第二买受人转账 100 万元给出卖人，3 日后出卖人以 “借款” 名义转回 80 万元，可证明资金虚假流转。
（二）难点证据的突破技巧
1.关联关系取证
通过企业信用信息公示系统查询第二买受人与出卖人是否存在共同持股、任职等关联；申请法院调取户籍信息，证明双方亲属关系。例如，查询发现第二买受人为出卖人配偶的妹妹，可强化恶意串通的合理性。
2.交易异常的专业鉴定
对第二份合同的笔迹形成时间、签名真实性进行司法鉴定，若发现合同实际签订时间早于落款时间（为掩盖第一份合同存在），可直接证明伪造行为。
（三）证据提交的注意事项
1.合法性优先
不得通过非法手段获取证据，如私装摄像头录制出卖人与第二买受人对话（可能因侵犯隐私不被采纳），应通过合法途径如公证、法院调查令收集。
2.关联性强化
单一证据可能不足以证明恶意，需组合多个证据形成闭环。例如，“亲属关系 + 低价交易 + 无实际付款 + 快速过户” 四项证据结合，可极大提升认定概率。
四、法律救济与举证后的法律后果
（一）合同无效的主张
根据《民法典》第一百五十四条，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一买受人可起诉请求法院确认第二份合同无效，若证据充分，法院将判决过户行为无效，房屋恢复至出卖人名下，此时第一买受人可继续主张履行原合同。
（二）赔偿损失的范围
若房屋已无法追回（如第二买受人为善意第三人且已过户），第一买受人可依据《民法典》第五百八十四条主张赔偿，包括：
已付房款及利息；
房屋差价损失（按起诉时市场价与原合同价的差额计算）；
合理维权费用（律师费、诉讼费、鉴定费等）。
例如，原合同价 200 万元，起诉时市场价 250 万元，差价 50 万元可作为损失主张。
五、典型案例中的举证要点参考
在 2023 年某法院审理的 “一房二卖” 案件中，法院认定恶意串通的核心证据包括：
1.第二买受人为出卖人公司的财务总监，知晓公司已收第一买受人首付；
2.第二份合同价仅为市场价的 60%，且未实际支付房款；
3.过户当日，第二买受人向出卖人发送微信：“已按约定完成过户，后续由我应诉”。
法院结合关联关系、低价交易、恶意沟通记录，最终判决第二份合同无效，房屋返还第一买受人。
证明一房二卖中的恶意串通，需围绕 “明知”“协同”“损害” 三个核心要件，通过时间冲突、关联关系、交易异常等证据形成完整逻辑链。购房者在交易中应及时网签备案、留存沟通记录，发现异常时尽快固定证据，必要时借助律师与法院调查令突破取证难点。法律对恶意串通的否定性评价，既是对交易安全的维护，也是对诚信原则的坚守 —— 唯有证据充分，才能让违法者承担应有的法律后果。
