国有土地上房屋拆迁（又称“房屋征收”）直接关系被征收人的财产权益，其流程严格受《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）及《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规规制。实践中，部分征收方因简化程序引发纠纷，不少被征收人因不熟悉法定流程错失维权时机。
一、前置准备：确定征收范围与启动依据
房屋征收并非随意启动，需以公共利益为前提并完成法定审批，这是整个流程的合法性基础。
（一）明确征收目的：严格限定公共利益范围
根据《条例》第八条，只有符合“国防和外交需要”“由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设”“由政府组织实施的保障性安居工程建设”等6类情形，方可启动征收。实践中，商业开发项目不得借“公共利益”名义实施征收，这是区分合法征收与违法拆迁的核心界限。征收方需在启动阶段公示征收目的及相关依据，接受社会监督。
（二）划定征收范围：开展调查登记与风险评估
1. 征收范围划定后，县级以上人民政府需在征收范围内发布公告，明确征收区域边界及禁止行为（如新建、扩建房屋、改变房屋用途等），违反禁止性规定的，不予补偿。2. 房屋征收部门需组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，同时对未经登记的建筑进行认定处理——对合法建筑予以补偿，对违法建筑依法不予补偿。调查结果需在征收范围内向被征收人公布。3. 为防范社会风险，征收方必须开展社会稳定风险评估，评估内容包括补偿标准合理性、群众接受度、矛盾化解预案等，评估结果作为是否启动征收的重要依据。
（三）保障补偿资金：实行专户存储、专款专用
《条例》第十二条明确要求，征收补偿费用需足额到位、专户存储、专款专用。实践中，征收方需提供本地银行出具的补偿安置资金存款证明，确保资金能覆盖全部补偿需求，未落实资金不得启动征收。这一规定从源头上保障了被征收人的补偿权益，避免出现“先拆后补”“补偿拖欠”等问题。
二、核心程序：补偿方案制定与评估环节
补偿方案与评估结果直接决定被征收人权益，这两个环节是流程中的核心，法律对其程序正义性有严格要求。
（一）制定与公示补偿方案：保障参与权与异议权
1. 房屋征收部门结合调查结果和本地实际，拟定征收补偿方案，方案需明确补偿方式（货币补偿或房屋产权调换）、补偿标准、安置用房位置、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等关键内容。2. 补偿方案需报县级以上人民政府，政府组织有关部门论证后，在征收范围内公示，公示期限不得少于30日。3. 若征收范围内被征收人数量较多或存在重大争议，政府需组织听证会，听取被征收人和公众意见，并根据听证会情况修改方案。修改后的方案需再次公示，确保群众意见得到充分回应。
（二）选定评估机构：坚持独立公正与被征收人参与
房屋价值评估是确定补偿金额的核心依据，《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构选定及评估流程有细致规定：1. 评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由征收部门组织被征收人投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定，任何单位和个人不得干预评估活动。2. 评估机构需对被征收房屋进行实地查勘，拍摄房屋内外状况影像资料，查勘记录需由征收部门、被征收人和评估师签字确认，被征收人拒绝签字的，需由无利害关系第三人见证并在评估报告中说明。3. 评估需选用市场法、收益法等合适方法，结合房屋区位、结构、新旧程度等因素测算价值，评估时点为房屋征收决定公告之日。4. 分户初步评估结果需在征收范围内公示，公示期间评估机构需现场解答疑问；公示期满后，向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，可在收到报告10日内申请复核，对复核结果仍有异议的，可向评估专家委员会申请鉴定。
三、关键环节：征收决定与补偿协议签订
征收决定是启动拆迁的法定凭证，补偿协议是落实权益的书面依据，二者均需符合法律规定的要件。
（一）作出征收决定：具备法定条件并依法公告
县级以上人民政府在完成风险评估、资金到位、方案确定等前置工作后，方可作出房屋征收决定。征收决定需载明征收目的、范围、补偿方案、救济途径等内容，并在征收范围内及政府网站公告。被征收人对征收决定不服的，可在6个月内提起行政诉讼，或在60日内申请行政复议。
（二）签订补偿协议：遵循自愿公平与全面履约
1. 房屋征收部门与被征收人就补偿方式、金额、支付期限、搬迁期限等事项协商一致后，签订书面补偿协议。协议需明确双方权利义务，避免出现空白协议或模糊条款。2. 补偿协议签订后，一方不履行义务的，另一方可依法提起诉讼。若征收部门不履行支付补偿款等义务，被征收人可通过行政诉讼要求其履约；若被征收人不按协议搬迁，征收部门需通过司法程序解决，不得自行强制拆迁。3. 对达不成补偿协议的，县级以上人民政府需作出补偿决定，载明补偿金额、支付方式等内容，并告知被征收人救济权利。补偿决定必须保障被征收人选择权，且补偿金额不得低于类似房地产市场价格。
四、收尾程序：搬迁执行与争议解决
搬迁执行需严格遵循“先补偿后搬迁”原则，争议解决需通过法定途径，确保流程合法终结。
（一）组织搬迁：禁止暴力逼迁与先补偿后搬迁
《条例》明确规定“先补偿后搬迁”，征收部门需在支付补偿款或提供安置用房、周转用房后，方可要求被征收人搬迁。实践中，采取暴力、威胁、断水断电等方式逼迁的，属于违法行为，被征收人可依法索赔。同时，行政机关已无强拆决定权，任何强拆必须由法院依法裁定。
（二）申请司法强拆：符合严格法定条件
被征收人在收到补偿决定后，在法定期限内不申请复议、不提起诉讼且不搬迁的，县级以上人民政府可依法向法院申请强制执行。法院会审查征收程序合法性、补偿是否到位等要件，符合条件的裁定准予执行，不符合条件的裁定驳回申请。强制执行需由法院组织实施，确保被征收人合法权益不受侵害。
（三）争议解决：明确法定救济途径
1. 对征收决定、补偿决定不服的，通过复议或诉讼维权；2. 对评估结果有异议的，通过复核、鉴定程序解决；3. 补偿协议履行争议，可通过民事诉讼或行政诉讼解决；4. 遭遇违法逼迁或违法强拆的，可在固定证据后提起行政诉讼，主张确认行为违法并申请国家赔偿。
五、常见违法情形与风险提示
（一）典型违法情形识别
实践中常见的违法拆迁行为包括：1. 未取得征收决定即实施拆迁；2. 未落实补偿资金或未提供安置用房即要求搬迁；3. 强制指定评估机构或干预评估结果；4. 采取暴力、断水断电等方式逼迁；5. 行政机关自行实施强拆而非申请法院执行；6. 补偿标准低于类似房地产市场价格或遗漏停产停业损失等补偿项目。
（二）被征收人实操要点
1. 留存证据：全程收集征收公告、补偿方案、评估报告、沟通记录、房屋影像等材料，尤其是强拆现场需及时报警并固定视频、照片证据。2. 拒绝违法要求：不签订空白协议、不接受低于法定标准的补偿，对逼迁行为及时取证并投诉。3. 严守时效：牢记复议、诉讼等救济期限，避免因超期丧失胜诉权。4. 专业咨询：复杂争议及时委托拆迁律师，协助审查程序合法性、制定维权策略。
六、典型案例：程序违法导致征收行为被撤销
某市政府为推进商业综合体项目，在未开展社会稳定风险评估、补偿资金未足额到位的情况下，作出房屋征收决定并组织拆迁。被征收人王某等10人委托律师提起诉讼，法院审理认为，市政府未履行法定前置程序，征收决定作出程序违法；同时，评估机构由政府直接指定，违反被征收人参与原则，评估结果无效。最终法院判决撤销该房屋征收决定，责令市政府重新履行法定程序。此案明确了“程序合法是征收行为有效的前提”，任何简化或省略法定流程的行为均会被认定为违法。
七、结语
国有土地上房屋拆迁是“程序严密、权利清晰”的法定流程，核心可概括为“三先三后”：先确定公共利益后启动征收、先评估补偿后签订协议、先落实补偿后组织搬迁。整个流程中，被征收人的知情权、参与权、救济权贯穿始终，评估机构独立公正、征收部门依法履职是保障权益的关键。
对征收方而言，需严格遵守《条例》及评估办法规定，杜绝简化程序、暴力逼迁等行为，避免因程序违法导致征收行为被撤销；对被征收人而言，需熟悉法定流程，敏锐识别违法情形，通过协商、复议、诉讼等合法途径维护权益，切勿采取过激方式维权。
