在婚姻生活中，房产往往是夫妻双方最为重要的财产之一。而当父母出资参与购房时，房产的归属和离婚时的分割问题变得尤为复杂。这不仅涉及到夫妻双方的利益，还关联着出资父母的权益。
一、婚前父母出资买房的分割情况
（一）一方父母全额出资，登记在出资方子女名下
如果一方父母在子女婚前全额出资购买房产，并将房产登记在自己子女名下，这种情况下，房产明确属于出资方子女的个人婚前财产。例如，小张的父母在小张婚前全款购买了一套房产，并将产权登记在小张名下。即便小张日后结婚又离婚，该房产仍归小张个人所有，不参与夫妻共同财产的分割。这是因为从法律角度看，此行为可视为父母对自己子女一方的赠与，且在婚前完成了房产的购置和登记，其财产属性明确为个人婚前财产。
（二）一方父母支付房屋首付款
1.房屋产权登记在出资方子女名下：当一方父母支付首付款，房屋产权登记在出资方子女名下，婚后由夫妻二人共同还贷时，离婚时房子通常会判给房屋产权登记方所有，即出资方子女。但对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值部分，得房子的一方需要对另一方作出补偿。比如，小李的父母在小李婚前支付了房屋首付款，房产登记在小李名下，婚后小李和妻子共同偿还房贷。离婚时，房子归小李，但小李需要计算婚后共同还贷的金额以及这部分还贷所对应的房屋增值部分，对妻子进行相应补偿。
2.房屋登记在另一方子女名下：若房屋登记在另一方子女名下，一般情况下会认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产。除非父母明确表示赠予登记方或双方之间有其他相反约定，否则非登记方有权要求分割房屋。例如，小王的父母在小王婚前支付首付款购买房屋，却将房屋登记在小王妻子名下，若无特殊约定，该房屋在离婚时会被视为夫妻共同财产进行分割。这是因为虽然出资方是小王的父母，但房产登记在另一方名下，从外在表现形式和常理推断，更倾向于认定为对夫妻双方的一种赠与。
3.房屋登记在双方子女名下：当房屋登记在双方子女名下时，应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。若双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。比如，小赵和小钱准备结婚，双方父母共同出资支付首付款购买房屋，并将房屋登记在小赵和小钱两人名下，且未对共有方式进行约定。那么在离婚时，该房屋将按照等份共有的方式进行分割，即双方各占一半份额，除非有其他证据或约定表明双方的份额并非如此。
（三）双方父母均出资
1.房子落在夫妻双方名下：当双方父母均出资，房子落在夫妻双方名下时，房子属于夫妻共同财产。应当认定为父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。例如，小孙和小周结婚前，双方父母都出资购买了一套房产，房产登记在小孙和小周两人名下。离婚时，该房产作为夫妻共同财产进行分割，在分割时会考虑双方父母的出资比例等因素。假设小孙父母出资 60%，小周父母出资 40%，在没有其他特殊情况时，分割房产时可能会按照出资比例适当倾斜，小孙分得房产价值的 60%，小周分得 40%。
2.房子落在一方名下：若房子落在一方名下，同样属于夫妻共同财产，应认定为对各自子女的赠与，不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。比如，小吴和小郑结婚前，双方父母共同出资买房，房产登记在小吴名下。离婚时，该房产会被认定为夫妻共同财产，按照双方父母的出资比例按份共有进行分割。若小吴父母出资 70%，小郑父母出资 30%，若无特殊约定，小吴可能分得房产价值的 70%，小郑分得 30%。
二、婚后父母出资买房的分割情况
（一）一方父母全额出资
1.房子落在出资方儿女名下：根据相关法律规定，婚后由一方父母全额出资，房子落在出资方儿女名下，可视为对自己子女一方的赠与，该房产应认定为夫妻一方的个人财产，离婚时不进行分割，归产权登记方所有。例如，小陈的父母在小陈婚后全款购买了一套房产，并将房产登记在小陈名下。离婚时，这套房产属于小陈个人，其配偶无权要求分割。这体现了法律对出资方父母意愿的尊重，以及对个人财产权益的保护。
2.房子落在对方（或双方）名下：若房子落在对方（或双方）名下，一般属于夫妻共同财产。除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，否则一般会认定为对双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割。比如，小徐的父母在小徐婚后出资购买房产，房产登记在小徐配偶名下，且小徐父母没有出具任何书面约定表明该出资仅赠与小徐。那么在离婚时，该房产会被认定为夫妻共同财产，由夫妻双方协商分割或由法院根据具体情况判决分割。
（二）一方父母部分出资（或首付款），婚后双方共同还贷
当一方父母部分出资（或支付首付款），婚后双方共同还贷，房子落在出资方子女名下（或双方子女名下）时，房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以对出资父母的子女一方适当多分。例如，小朱的父母在小朱婚后出资一部分用于购买房屋，房子登记在小朱名下，婚后小朱和配偶共同偿还剩余贷款。在离婚分割房产时，该房产属于夫妻共同财产，但考虑到小朱父母的出资情况，在分割时会适当倾向于小朱。具体的分割比例，法院会综合考虑父母出资比例、夫妻共同还贷情况、婚姻存续时间、双方对家庭的贡献等多种因素来确定。
（三）双方父母出资
1.房子落在一人名下：多按夫妻共同财产处理，在双方没有明确约定的情况下，基于家庭关系的特殊身份属性，亦不宜认定为按份共有。例如，小秦和小孙婚后，双方父母都出资购买了一套房产，房产登记在小秦名下。离婚时，该房产通常会被认定为夫妻共同财产进行分割。法院在判决分割时，会综合考虑双方父母的出资情况、夫妻共同生活的时间、双方对家庭的贡献等因素，而不是简单地按照出资比例按份共有进行分割。可能会根据具体情况，适当对某一方进行倾斜，以达到公平合理的分割结果。
2.房子落在双方名下：若房子落在双方名下，房屋属于夫妻共同财产。在这种情况下，离婚时一般按照夫妻共同财产的分割原则进行处理，即由夫妻双方协商分割，协商不成的，由法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。例如，小沈和小韩婚后，双方父母共同出资购买房产并登记在两人名下。离婚时，双方可以先协商房产的分割方式，如一方获得房产所有权并给予另一方相应补偿，或者将房产出售后分割售房款等。若协商无果，法院会综合各种因素进行判决，比如如果双方育有子女且子女跟随小沈生活，法院可能会在房产分割上适当照顾小沈。
三、特殊情况及案例分析
（一）一方突然拿出借条主张父母出资为借款
实践中存在一种情况，就是在离婚财产分割时，一方会突然拿出借条来说明父母的出资属于借款。如果该借条上有双方的签字，或者有其他证据证明该借条是购房当时形成的真实借贷行为，那么应当作为借款处理。例如，在小冯和小何离婚时，小冯拿出一张借条，上面有小冯、小何以及小冯父母的签字，注明小冯父母出资购房的款项是借给夫妻双方的。且有银行转账记录等证据佐证该借款事实，那么这笔出资将被认定为夫妻共同债务，在分割财产时，夫妻双方需要共同承担偿还责任。但如果没有上述证据，仅有一方父母的当庭表示，借条不能证明其书写形成的时间，就不能排除赠与的推定。比如，小杜和小杨离婚时，小杜拿出一张借条，声称父母出资是借款，但借条上只有小杜和其父母的签字，小杨并不认可，且无法提供其他证据证明借款事实的真实性和形成时间，那么法院可能会推定该出资为赠与行为，按照赠与的相关规则进行房产分割。
（二）典型案例分析
2025 年 1 月 15 日，最高人民法院发布民法典婚姻家庭编司法解释（二），其中一起典型案例显示，2019 年 12 月，许某某（男）父母全款购买案涉房屋。2020 年 5 月，范某某与许某某登记结婚。2021 年 8 月，许某某父母将案涉房屋转移登记至范某某、许某某名下。范某某与许某某婚后未生育子女。2024 年，因家庭矛盾较大，范某某提起本案诉讼，请求判决其与许某某离婚，并平均分割案涉房屋。许某某辩称，同意离婚，但该房屋是其父母全款购买，范某某无权分割。诉讼中，双方均认可案涉房屋市场价值为 30 万元。审理法院认为，范某某起诉离婚，许某某同意离婚，视为夫妻感情确已破裂，故依法准予离婚。关于案涉房屋的分割，虽然该房屋所有权已在双方婚姻关系存续期间转移登记至范某某和许某某双方名下，属于夫妻共同财产。但考虑到该房屋系许某某父母基于范某某与许某某长期共同生活的目的赠与，而范某某与许某某婚姻关系存续时间较短，且无婚生子女，为妥善平衡双方当事人利益，故结合赠与目的、出资来源等事实，判决案涉房屋归许某某所有，同时参考房屋市场价格，酌定许某某补偿范某某 7 万元。这一案例充分体现了法院在处理父母出资买房离婚分割房产时，会综合考虑多种因素，包括赠与目的、婚姻存续时间、是否有子女等，以实现公平合理的判决结果。
父母出资买房在离婚时的房产分割问题，需要综合考虑出资时间、出资方式、房产登记情况以及是否有相关约定等诸多因素。在面临此类问题时，夫妻双方应理性对待，依据法律规定妥善处理。若存在争议，建议及时咨询专业法律人士，通过合法途径维护自身权益。
